编者按：房地产是民生支柱产业，亦是新型城镇化的重要载体，对城市和产业兴旺发展承担重要历史使命。为解码房企近年在探索新发展模式过程中的新趋势和新业态，为下一步推动行业高质量发展提供样本和思路，南方日报陆续推出“赛道重塑——房企探路新发展深调研”系列报道，敬请垂注。

12月2日《南方日报》报道版面

“赛道重塑——房企探路新发展深调研”系列报道③

“科技建造的力量是强大的，未来我们建的房子质量又好又安全，成本也会降低，未来科技建造将大大提升我们的竞争力。”碧桂园董事局主席杨国强在集团月度管理会上强调了对科技建造的信心。而科技建造正是房企在探索数字化转型的其中一条路径。

美国学者尼葛洛庞帝在其1996年出版的《数字化生存》一书中曾提出，在数字化生存环境中，人们的生产、生活、交往、思维、行为方式都呈现出全新面貌。如今26年过去了，数字化早已渗入到经济发展与社会生活的每个细节，不论是传统行业还是新兴产业都受到影响，房地产也是其中之一。

在房地产“存量时代”的背景下，高周转模式不再适用，数字化转型势在必行。如今部分房企的数字化探索已经取得一些成就，但房企在应对“数字化生存”时，或许还将面临高周转旧模式的惯性和“大象转身”缓慢的挑战。

A面

◆趋势一

建造智能化：发力系统和装备，为行业新标准赋能

佛山顺德区，一处在建住宅项目工地正在紧张作业，与其他传统工地不同的是，建筑机器人在这里参与到绝大多数施工流程中。机器人走来走去，出色地完成搬运、喷涂、打磨、铺贴等多个楼栋施工及装修环节的工作任务。这个工地名为碧桂园凤凰台，代号“63亩试验”项目。

“‘63亩试验’项目一开始就定位为智能建造的样本。”博智林室内装修类机器人研究院项目管理工程师黎汉荣介绍，他们正在“63亩试验”项目开展“拆解一栋楼”的探索，通过多机联动施工，流水线全覆盖施工模式试验，借助系统调度、科学铺排，将工地变工厂，让建筑机器人流水线式作业来“生产”房子。

住建部“十四五”建筑业发展规划，明确提出要完善智能建造政策和产业体系，并提出加快建筑机器人研发应用。碧桂园在研发建筑机器人、探索智能建造体系的同时，还深度参与了相关行业标准的制定。

房企的主业是房地产开发建设，凭借产业优势，可以深入参与到智能建造的体系建设中来。一个围绕建筑工业化、数字化、智能化升级进行产业布局的新业态、新模式正在加速形成，头部房企则成为探索主力。

万科同样发力智能建造体系并取得成果。2021年，深圳住建局全面应用了万科旗下的万翼科技推出的AI审图系统。而截至去年底，全国共有1330家企事业单位注册AI审图，已累计审查660个项目，53万张图纸。

万科从设计图纸管理开始，借助图纸结构化工具、AI审图工具、管综模型分析工具等，节约人力和时间成本，提高工作效率和管理精度，推动设计、施工过程中的数字化变革。

◆趋势二

生活智慧化：利用前端优势，从产品智能进阶场景智能

“回家一开门，灯光自动亮起，空调自己调温，拖鞋是加热过的，家务已被机器人做完……”这种“智能沉浸式回家”开场白，成为新的短视频“流量密码”。

CSHIA数据显示，2016—2021年我国智能家居市场规模由2600亿元增长至5800亿元，年均增长率近20%。去年住建部等16部委在《关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见》中也提出，到2025年底要初步形成房地产开发、产品研发生产、运营服务等有序发展的数字家庭产业生态，新建全装修住宅和社区配套设施全面具备通信连接能力，拥有必要的智能产品。

“‘十四五’规划提出包括智慧社区、智慧家居等在内的十大领域的数字化场景应用，而数字技术正是实现智能化应用的首要环节。”戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端说。

房地产开发、销售端竞争激烈，部分房企正在寻求全产业链布局，智能家居便是组成之一。南方日报记者梳理发现，房企正以不同的操作方式，向智能家居进军。

例如，保利选择投资，资本入股定制家居企业皮阿诺，并成为其第二大股东。美的置业选择结盟合作模式，旗下睿住智能与尚品宅配联合成立合资公司睿尚，双方共同探索智能与全屋整装的结合。

“智能家居行业玩家很多，大多是大家耳熟能详的互联网企业。它们在打法上、技术上、流量的获取上或许会对房企‘降维打击’。”国泰君安地产首席谢皓宇表示，“人们会因为某个品牌去买它的手机或者买它的智能单品，但不会因为某一个品牌去买它的房子，因此，开发商在品牌方面和互联网品牌之间确实存在较大的优势。”

◆趋势三

运营数字化：市场变化倒逼房企自我变革

今年初，万科董事会主席郁亮在其微信朋友圈公布的2021年万科总部新人奖一度让外界哗然——这位叫崔筱盼的获奖员工，不是“人”，而是数字化员工。“她”负责催办预付应收逾期单据工作，核销率达到91.44%。

“崔筱盼”的背后是万科的数字化升级——相比办公流程自动化机器人，拥有姓名、工号、电话甚至人设的“崔筱盼”，更能体现这家房企拥抱数字化的决心。

在市场变革、环境倒逼下，数字化让房企对业务全流程及各环节细节进行优化整合，有利于提升效率、提高质量、降低成本，形成了自我变革。

“数字化是更高效的解决方案。”在浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林看来，传统企业进行数字化转型是提质增效的最有效办法。

万科“崔筱盼”主攻财务管理提效，碧桂园的BIM系统（建筑信息模型）研发则在项目施工中发力。“看到BIM模型就会知道建筑长什么样子。”博智林建造数字化产品研究院院长林湧涛介绍，BIM集成了建筑、空间、室内设计等数据，能够提升效率降低成本，建筑机器人也能通过模型提取、识别数据来开展工作。

另一家规模房企龙湖则提出“空间即服务”，希望通过数字化赋能，从传统开发商向融合线下空间、创新服务以及拥有各类线上线下数字化技术的科技公司转型。如今龙湖的IBMS（智能建筑集成管理平台）集成楼宇设备自动化、消防系统、安防等系统，进行建筑优化控制和管理，已在重庆、北京、苏州等多个项目落地应用。

艾瑞咨询在一份报告中指出，房企数字化发展路径可分为信息化、数字化、智能化“三步走”：信息化主要将技术应用于解决业务流程问题，容易出现数据孤岛，数字化核心特征为业务板块间的高度集成和网络化协同，数据可见、可得、可应用，使数据能够赋能业务，未来智能化将以数据为盾，以机器学习等技术为矛，实现业务自动化、决策智能化等。

B面

◎问题一

好高骛远盲目求快，“房地产思维”主导转型

其实房企很早就在探索“互联网+”与数字化赋能，典型的如万达。

2015年，万达以4.4亿元注册资成立控股公司上海新飞凡电子商务，以线上引流的方式吸引用户到万达集团线下商场消费，并开发了飞凡通支付、智能停车等“一站式”服务业务。

当时万达飞凡提出的目标是“打造全球最大的高科技智慧生活O2O开放式电商平台”。巨额注册资金开场，运营模式也是秉持“不差钱”的经营理念，大规模烧钱地推与补贴商户，目的都在于快速线下跑马圈地。然而大规模的烧钱补贴力度也让飞凡在初期就负债过重，陷入盈利困境，2017年底飞凡网就出现大规模裁员事件。

“如果当初少给点钱，定个投资上限就好了。”在万达集团2017年年会上，王健林承认飞凡失败并总结说“过去总想着做规模，如果从一开始就只为万达广场、旅游度假区研发，可能早就整出名堂了。”自身经营不善，叠加外部互联网零售平台的巨大压力，2020年6月万达最终决定注销了飞凡网。

粗放模式下的房地产开发，让建设速度、现金流动速度、周期转换速度都达到了极高的水准，这也成为“房地产思维”的模型，即高投入追求规模化、过度追求短期回报、把数字化当作项目而非企业战略，而在这种思维主导下的数字化转型，也势必面临着困境。

安永报告认为，房企“大包大揽”的发展模式在数字化、智慧化方面也不例外，但受限于自研技术水平，缺乏软硬件一体化的行业解决方案及行业人才储备不足，因此遇到了很多阻力。

◎问题二

隔行如隔山，资金、时间等成本投入高企

在今年8月的中报业绩会上，龙湖执行总裁陈序平在介绍新的智慧营造品牌“龙湖龙智造”时提到了一个关键点——“过去几年在数字化上超过百亿投入”。

龙湖提出数字化转型是2018年的事，因此也可以视作四年来的累计投入。2018年也是众多房企宣布开启数字化征程的一年，美的置业在这一年宣布启动数字化管理系统研发，碧桂园宣布进军建筑机器人。

不过易居克而瑞此前的统计显示，地产行业的数字化规模达到1.25万亿规模的市场，金融、电信、制造的数字化投入规模大约是1%—3%，不少地产企业对数字化的投入仅占1.5‰。

房企探路数字化与新科技面临的挑战，与近年来发力新能源汽车的“造车新势力”企业类似——都需要付出较长的研发周期和较高的资金投入。

同时，与“造车新势力”一出生就自带数字化基因不同，身处传统领域的房地产行业，面对智能产业、科技智造及数字化等新兴事物，还存在着“隔行如隔山”的困境，这导致资金、时间等成本投入进一步被拉长。

这一点从多家房企探路数字化的时间跨度和中途“换帅”等波折中可以窥见端倪。例如龙湖2018年从海尔请来担任首席数字官的殷皓，入职两年后离职转投德邦。

而碧桂园、博智林的建筑机器人和智能建造体系，经历了漫长的研发周期和多轮换帅，直到如今才算得上完成了“从0到1”的初始突破，进入“从1到10”的探索。林湧涛告诉南方日报记者，智能建造“1到10”的阶段要跑模式、跑体系、跑价值，这些都跑通后才能全面铺开。“这是需要一个大战略、大投入的事情。”

在高周转模式换来的“不差钱”的日子里，房企能用资金投入来换取深层次探索。但在房地产市场波动震荡，房企资金压力显著并面临信用管理问题的冲击下，短期不能产出和变现的高科技投入势必会让企业面临成本控制困境。

◎问题三

“镜花水月”式探索，“大象转身”仍在初级阶段

“房地产企业在拥抱互联网、应用互联网方面落后于其他行业。为什么呢？因为过去房地产比较好赚钱，大家没有这么大的压力。”阳光城原执行董事长朱荣斌就曾在2020年举行的一次活动中公开表示，互联网如何推动房地产行业发展，应用到营销、智慧服务等，包括现代科技、家居科技、社区科技对地产行业赋能，局面还没真正打开。

房企的数字化转型需要围绕主业，但主业往往也成了房企拥抱数字化的阻碍，这是因为房企所面临的是“大象转身”的阵痛，这群以大规模、高现金流为主要特征的企业，想要从内部发生变革，其“笨重”的企业形态本就是横亘在路上的“拦路虎”。这也导致房企的数字化仍是“镜花水月”式探索。

盘和林认为，房地产属于传统产业，其内部从业者对数字化的认识并不高，存在抵触情绪，又或者企业数字化部门权限不够，很难推行数字化。

即便万科“崔筱盼”有姓名、联系方式、工号，甚至拥有人设，但“她”仍是“工具人”的角色，若要进一步发光发热，需要万科数字化转型实现更大突破。《2022数字化运营白皮书》指出，有44%的企业在住宅领域的数字化运营目前仅停留在分散的碎片化阶段，距离预想的高联动、整体智能的未来社区还有很长一段距离。

亿翰智库在一份报告中指出，地产行业仍处于数字化转型初期，各房企在探索过程中业务焦点相对分散，且多数企业对数字化转型定位仍接近工具属性，缺少前瞻性转型战略及更完善的运营体系。

安永报告同样指出，很多房企并未解决“为什么要推进数字化、智慧化的建设”，反而会聚焦到新兴技术试点应用和营销宣传推广上，忽视了数字化基础设施搭建及核心数据采集分析，导致大量软件系统的建设分散且数据独立，造成成本的浪费及运营困境。

■圆桌

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林：

房企数智化转型需要“对症下药”的方案

房地产企业数字化转型应立足房地产业务主线，主要包括智能空间建造主线、物业资产上下游打通、空间和业主的数智化互动等三个层面。

其中在建造方面，考虑在清洁、保安等领域推进数智化管理。在物业资产上下游，从建设预制件、钢筋水泥的物料管理，到下游的资产销售和物业管理实现数智化转型。在消费者互动层面，在房地产空间设计中融入更多数字化元素。只有针对不同业务线展开有针对性的数字化解决方案，才能让房企实现数智化转型。

当前在数字化落实上，房企还存在很大的难点，因为房地产项目具有差异性，房地产项目团队往往跟随特定项目，人员流动性比较大，所以找不到一套适合所有项目的标准化方案。而针对单个项目的数字化方案有时候面临复杂的实际应用困境。

下一步，需要将数字化的经验结合起来，在企业内部将经验整合为平台能力，从而逐渐形成针对项目的快速数字化响应能力，能够应对各种特殊情景针对性地给出数字化方案。

博智林建造数字化产品研究院院长林湧涛：

搭建智能建造体系难点在于“因地制宜”

相比制造业工厂通常是规划建设后再生产，而建筑工地作业场景是不固定的，要根据开发商拿地的实际情况进行规划，因此智能建造需要进行最大限度的“标准化”。

在智能建造体系下，让传统的“人”切换到新跑道非常关键。过去要人工进行大量的数据搜集、整理、汇总工作，现在全部变成数据自动采集和整理，将生产力解放出来，去做更有意义的工作。

智能建造数字化系统对研发团队要求很高，既要懂业务，也要懂数字化，还要懂现场需求，同时对现场作业的建筑工人也提出了更高要求，他们要升级为“产业工人”。

探索智能建造，最大的挑战在于这是一件完全新兴的事，未来要让建筑机器人更加智能化，产品适配率提升上来，并通过BIM数字化平台，快速覆盖更多的建造场景和更多的业务，再就是加强人、系统、管理上的协同性，这样才能把整个建造产业链串联起来。

从整个行业来讲，智能建造目前还处在试点应用阶段，接下来的探索要往“工地变工厂”，向着无人化、少人化的方向发展，让建造更集约化、更高效率。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端：

房企转型“城市服务商”可借助智慧社区建设

社区作为城市运作的基本单元，承担了服务居民和企业的多重责任，提供了不可或缺的居住和经济活动场所，而不断提升居民的满意度、幸福度也正是社区建设的价值所在。

借助物联网、人工智能等渠道对信息的处理模式，物业设施设备的更新迭代拓宽了社区的智能应用范围。同时，相较于传统、单一的居住用途，如今多功能社区的功能更加多元化，建筑物业形态或多或少涵盖了居住、教育、医疗、消费、生产和文体娱乐等其中的两项或以上的复合功能。

打造智能社区应在坚持以人为核心的发展前提下，依托于先进的智能、数字化先进技术，为社区居民提供便捷服务的同时，创造更加宜居的生活环境。房企通过从“开发商”转型升级为“城市服务商”，一方面拓宽了房地产行业原有的业务范围和收入渠道，如市政基础设施维护养护、环卫、河道公园治理等，另一方面也延伸了企业资源整合的范围，具有更加广阔的业务协同、优化空间。

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【记者】葛政涵 周中雨 柴亚娟

【策划/统筹】冯善书 葛政涵

【出品】 南方产业智库

【作者】 葛政涵；周中雨；柴亚娟

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端